01商务写字楼基本功能

写字楼物业是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也逐步形成了自己的物业特色。

商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。商务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。商务写字楼具有三个方面的特点：

一是充分有效地利用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；

二是要符合交通易达性。商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构······配套的区位，地点优越、交通便利，便于商务往来。经济越发展，商业越繁荣，社会越进步，都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。

三是商务写字楼功能的综合性。商务写字楼内客户众多，人口密度大；空间配套，形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多，专业化程度高；集多功能、综合性为一体。2022全国物业经理证书考试办理通知

02商务写字楼管理模式

在商务写字楼物业管理过程中，要充分体现出：以服务为基础，以客户为中心，经营与管理相结合的指导方针。

即搞好服务是第一位的，物业管理的职责是"一切围绕客户转"，任何时候都不能摆错位置；其次，要不断地提高客户满意度是衡量物业管理的最高标准，也是物业始终不渝的追求目标，客户失去了，物业管理也就不存在了；再则，要通过创造经营来实现更好的管理也是不容忽视的，物业没有一定的经济支撑，管理会缺乏力度，服务也难以做好。应该说，服务到位、客户满意、管理经营是三位一体，彼此间构成了相互依托，互为补充的关系，理顺的好，相辅相成，相得益彰。

在商务写字楼物业的管理与服务中，软件与硬件的结合也是必不可少的，在做好基本保障的前提下，要充分地利用已有硬件基础，不断地完善商务写字楼的服务功能，逐步形成"十个中心"。即：

服务中心。服务是一种精细的文化，商务写字楼的服务，是通过服务指南、服务运行图、服务品质控制及全体人员的服务热忱向客户提供标准服务、委托服务、综合服务。

信息中心。通过楼宇智能化的计算机网络系统连接“信息高速公路"，实现信息的快速传递与交换。

商务中心。通过为客户提供打字服务、复印服务、传真服务、电传服务、票务服务、IDD、DDD服务、文秘服务、翻译等服务内容，使商务写字楼成为客户的商务中心。

会议中心。

通过出租会议厅、报告厅、谈判厅、多功能厅可承接各种形式的新闻发布会、洽谈会、展销会等活动。

培训中心。利用现代化的视听设备和场地设施，可承接各种培训活动，如业务培训、管理培训及各种讲座。

金融中心。通过引入金融机构进驻商务写字楼，为客户提供外汇、信贷、结算、融资等业务，使商务写字楼成为金融中心。

美食中心。商务写字楼除为客户提供标准员工餐外，充分发挥楼宇备设的中餐厅、西餐厅、咖啡厅功能，以满足客户的美食需要。

康乐中心。

通过为客户提供健身、康乐等项目，使商务写字楼成为健体康乐中心。

社交中心。商务写字楼集各类公司、企业、机构、商社······为一体，融不同国籍、不同民族、不同职业、不同年龄、不同性别的人为一个典型的商务社交中心。

综合中心。商务写字楼功能齐全，除了为客户提供标准服务外，还可提供洗衣、美容美发、入室保洁、装饰装修、停车泊位······等特约及委托服务。

03商务写字楼基本功能

二是要符合交通易达性。

商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构······配套的区位，地点优越、交通便利，便于商务往来。经济越发展，商业越繁荣，社会越进步，都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。

03商务写字楼管理重点

针对业务范围不同，工作上也有轻重缓急之分，对新接商务写字楼盘的物业管理，应重点抓好以下三个方面：

做好基本保障。

所谓基本保障，就是把楼物业管理中的最基本业务，如保安、保洁、设备管理、维修养护、绿化美化、对客服务等做到位，为客户营造一个安全、整洁、舒适、优美、便捷的办公与商务环境。海尔集团首席执行官张瑞敏说得好："什么叫做不简单？能够把简单的事情天天做好就是不简单。什么叫做不容易？大家公认的非常容易的事情，非常认真地做好它，就是不容易。" 新投入运营的商务写字楼，在物业管理上有两个方面尤为引起重视，应当做为前期管理的头等大事来抓。一个是工程管理，一个是基础工作。设备管理是商务写字楼的心脏，能否保证楼宇各个系统安全、正常运行十分重要，说白，心里有底没底全依仗着它了。

所以说，工程管理是新接手商务写字楼物业管理能否成功的关键之一。前期的工程管理上，重点把握以下几个原则：

①贯彻经理负责制的原则。即形成以工程部经理为核心的设备设施管理组织机构，给予充分的责权保证，使其政令畅通，贯穿到位。

②实施精兵简政的原则。工程管理具有综合性和随机性的动态特点，在技术力量配备方面，不宜样样俱全，而要求技术人员精干熟练，善于解决实际问题，达到用人少而精、工作效率高的目标即可；经理要深入一线指挥，主管、领班必须坚持在第一线工作，越贴近实际工作就越能到位。

③实行管理、技术和经济三位一体的原则。即对设备维修、成本控制、材料购置等进行综合性的经济评价，突出以降低成本为中心。

④切合楼宇实际的原则。根据季节性变化和运行规律，加强维修计划管理，注重维修工作质量，做到急者先行，缓者放后，主次有别，有条不紊。 打牢基础，是新接物业楼盘的又一重中之重。

"九层之台，起于垒土；千里之行，始于足下。"入驻之初，就确定"打牢基础，站稳脚跟，创造新亮点"基本方针。

在理清思路、做好规划、确定计划的前提下，首先是调动所有力量进行保洁开荒，尽快改变工地面貌，让新搂新起来；其次是立好规矩，尽快实现管理的有形有序，象个"过日子"的样子；

第三是抠细做细，服务、程序、培训练到位，让业主和客户进到楼里，时事处处感觉到"物业就在身边"。

节流开源并举。

新项目刚起步，前期开办费投入大，"手上无钱心里着慌"，需要的是紧日子紧过。前期物业管理面对的是客户少、入住率低的局面，收支不平衡。控制成本则是最好的经营，这一点需要我们的头脑是十分清醒的。实践中，一方面严格控制运行成本，压缩人力实际员额，适当降低待遇标准，调配饱满的工作状态。

另一方面本着多出力，少投入的原则，能自己干的不请人，能省钱的就不投入，尽量通过开动脑筋来解决问题，把"办法总比困难多"做为全体人员的座右铭。购物购料上采取多番询价讨价，花钱上也是抠了又抠。单一的“节流"不是根本办法，"开源"创收始终挂在心头，有设想、有计划，也有积极运作，只待客户"东风"到，成效也就在其中了。3、需要不断创新。物业管理的目标是实现"三要"：

A、要实现物业的保值增值；

B、要不断地满足客户的市场需求；

C、要追求经济效益的最大化。

实现上述三个目标，管理上靠单一满足物业的基本保障恐怕不灵，还需要不断地进行管理创新。

对商务写字楼的物业管理，更需不间断地上台阶、上档次、上水平，尤其注重在提高形象和层次上动脑筋、想办法“让写字楼鲜活起来"，打造品牌是首要的。其次，要研究客户，要适应市场，经济越发展，需求的多样性、个性化就越突出。

现今人们会发现，以往在写字楼中"早9晚5"的上下班模式，逐渐被商务写字楼里的"白领"们淡忘了，提早带晚变成了正常现象，双休日、节假日进楼加班也屡见不鲜了。

物业管理如果对这些变化漠视不然，仍然坚持按部就班的"日8周5"式工作制度，显然跟不上客户工作节奏，就更谈不上服务创新了。商务写字楼的服务创新，需要形成一种"物业围绕客户转，二线围绕一线转"的服务理念和工作氛围。众多工作在写字楼的白领更希望自己有一个人性化的办公空间“工作累了能煮杯咖啡，望望远处能调节一下情绪，加班时能有个地方躺躺。"许多职员描述他向往的办公环境是，"不需要多豪华，但能提供放松的地方。"总之，商务写字楼应该成为经营管理者全方位服务理念的产物。因此，创造需求和适应市场，是商务写字楼物业管理与服务创新的主要内容之一，忽略了会落伍。